ضريبة التصرفات العقارية نستعرض فى السطور التالية متي بدأ تطبيق ضريبة التصرفات العقارية فى المملكة العربية السعودية و تأثيرها على ضريبة القيمة المضافة فى بعض المعاملات ,والغرامات و المخالفات المتعلقة بالضريبة.
التصرفات العقارية فى السعودية
بداية تطبيق ضريبة التصرفات العقارية
بداية تطبيق ضريبة التصرفات العقارية من يوم الأحد الموافق 17 صفر 1442 هـ ( الموافق 4 أكتوبر 2020 م ) وذلك بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84_ بتاريخ 14 صفر 1442 هـ) حيث ثم إعفاء توريد بيع العقارات من ضريبة القيمة المضافة بدلاً من فرضها بنسبة 15%, مع فرض ضريبة التصرفات العقارية التي تشمل عمليات البيع وما فى حكمها بنسبة 5% من قيمة العقار.إضافة إلى رفع المبلغ الذي سوف تتحمله الدولة من قيمة ضريبة التصرفات العقارية عن المواطنين السعوديين إلي مليون ريال سعودي من شراء المسكن الأول بدلاً من ثمانمائة وخمسين ألف ريال سعودي المرتبطة بضريبة بضريبة القيمة المضافة.
ماهي ضريبة التصرفات العقارية
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة يتم فرضها بنسبة 5% على جميع التصرفات العقارية التي تشمل
- البيع
- الوصية
- التأجير التمويلي
- الإجارة المنتهية بالتمليك.
- عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها على 50 عامًا.
وتحتسب الضريبة على قيمة العقار وفقًا لقيمته المتفق عليها بين البائع والمشتري والتي يجب ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة وقت التصرف، ويتم سدادها إلزاميًا قبل أو أثناء الإفراغ من قبل البائع.
الملزم بسداد الضريبة إلي الهيئة هو البائع.الفرق بين ضريبة القيمة المضافة و ضريبة التصرفات العقارية
كما ذكرنا فى بداية المقالة تم أستبدال ضريبة التصرفات العقارية فى 17 صفر 1442 هـ و كانت أهم الفروق فى تطبيق على النحو التالي
1- بيع العقارات (المباني و الاراضي) السكنية والتجارية كانت تفرض عليه نسبة 15% طبقاً لقانون الضريبة على القيمة المضافة بعد صدور قانون ضريبة التصرفات العقارية تم إلغاء ضريبة القيمة المضافة و استبدالها بسداد 5% ضريبة التصرفات العقارية.
2- تأجير عقار تجاري لمدة تقل عن 50 سنة كان يحسب عليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% و أما فى ظل ضريبة التصرفات العقارية تم إلغاء ضريبة القيمة المضافة و لا يطبق عليها ضريبة التصرفات العقارية .
3- المسكن الأول للمواطنين كانت الدولة فى ظل تطبيق قانون القيمة المضافة تتحمل الضريبة المستحقة عما لا يزيد على مبلغ 850,000 ريال من قيمة العقار أما فى ظل التصرفات العقارية سار المبلغ مليون ريال سعودي من قيمة العقار المستحقة , مع تغير النسبة كما سبق الذكر.
4- بيع العقار لجهة حكومية كان يفرض على البائع نسبة 15% ضريبة القيمة المضافة إما فى ظل قانون التصرفات العقارية فأصبحت هذة العملية معفاة من القيمة المضافة و مستثناة من ضريبة التصرفات العقارية .
5- بيع العقار من جهة حكومية لأغراض تجارية أو استثمارية كانت نسبة الضريبة 15% ضريبة القيمة المضافة و أما فى ظل تطبيق قانون التصرفات العقارية 5% .
6- بيع العقار لجهة دبلوماسية أو منظمة دولية معتمدة كانت تفرض عليها ضريبة القيمة المضافة أما مع تطبيق التصرفات العقارية فأصبح العملية مستثناة ليس عليها ضريبة .
7- هبة العقارات دون مقابل فيما يخص الأقارب حتى الدرجة الثالثة لا تحسب عليها ضريبة سواء كانت القيمة المضافة او التصرفات العقارية , أما فى حالة لاي طرف آخر صارت النسبة 5% بدلاً من 15%.
8- نزع ملكية العقار للمنفعة العامة كانت تفرض ضريبة قيمة مضافة بنسبة 15% أما فى ضريبة التصرفات العقارية مستثناة ليس عليها ضريبة.
9- تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركة مؤسسة في المملكة مع الاحتفاظ بالأسهم أو الحصص المقابلة للعقار لمدة خمس سنوات كانت تفرض عليها ضريبة القيمة المضافة أما مع تطبيق قانون التصرفات العقارية أصبحت مستثناة ليس عليها ضريبة.
10- حق الانتفاع بعقار لمدة تزيد على 50 عاماً كان يفرض عليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% , أما مع تطبيق قانون ضريبة التصرفات العقارية يحق المسجل من استرداد ضريبة القيمة المضافة و يحسب عليه ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.
11- لا تطبق ضريبة التصرفات العقارية على المدخلات الخاصة لبناء العقارات
12- استرداد ضريبة القيمة المضافة المسددة على المشتريات الخاصة ( كمواد البناء وغيرها) بالعقارات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة، يتم الاسترداد فيها فقط للمطورين العقاريين المرخصين والمؤهلين للاسترداد من الهيئة.
ضريبة المسكن الأول عن المواطن
طريقة استفادة من تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول عن المواطن- يقوم المشتري بإصدار شهادة تحمل الدولة لضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول من الموقع الإلكتروني لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
- يقدم المشتري الشهادة إلى البائع.
- يقوم البائع بالدخول إلى الموقع الإلكتروني لهيئة الزكاة و الضريبة والجمارك، ثم اختيار خدمة (ضريبة التصرفات العقارية) ومن ثم الدخول إلى منصة التصرفات العقارية، وتسجيل تصرف عقاري جديد. بعد إدخال بيانات العقار والمشتري سوف تتأكد الهيئة من استحقاق المشتري للدعم، ثم استثناء مبلغ الضريبة من مبلغ البيع عما لا يزيد على ( 1,000,000)مليون ريال سعودي، وفرضها بنسبة ٪5 على المبلغ الزائد عليه.
المعاملات العقارية الخاضعة للضريبة التصرفات العقارية
تخضع لضريبة التصرفات العقارية كافة المعاملات العقارية التي تتم على سبيل البيع وما في حكمه، مثل التنازل عن ملكية العقار والهبة والوصية والتأجير التمويلي أو الإجارة المنتهية بالتملك، والمرابحة الإسلامية وعقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها عن 50 عامًا، مهما كانت حالة العقار أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف (البيع)، ويشمل الأرض وما يتم إنشاؤه أو تشييده أو بناؤها عليها سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملًًا لكامل العقار أو أي جزء منه مفرزًا أو مشاعًا أو وحدة سكنية أو غير ذلك من أنواع العقارات، وسواء كان التصرف موثقًا أو غير موثق. كما يوجد عدد كبير من التصرفات العقارية المستثناة من الضريبة والتي تم النص عليها في اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
موعد سداد ضريبة القيمة المضافة
- بيع عقار موثق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد نظامًا يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.
- توثيق هبة عقار غير مستثنى يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.
- عقود الإجارة المنتهية بالتملك وعقود الإيجار التمويلي يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق.
- عقود الانتفاع طويلة الأجل التي تزيد مدتها على 50 عامًا و يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق.
- توثيق بيع عقار بالمزاد العلني، سواء كان البيع تجاريًا أو تنفيذًا جبريًا و يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق، لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.
- التنازل عن حقوق الانتفاع سواء الإيجارية المنتهية بالتملك، أو طويلة الأمد و يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق، ويعد بمثابة التوثيق توقيع عقد التنازل في حال عدم تطبيق إجراء التوثيق .
- بيع عقار على الخارطة و يتم السداد في أو قبل تاريخ التوثيق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد
الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية
تم استعراض حالات الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية في تدوينة مستقلة يمكنك الاطلاع عليها (تدوينة : الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية) .
المخالفات والغرامات ضريبة التصرفات العقارية
- تحتسب غرامة التأخير عن السداد بمبلغ يعادل 5٪ من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة.
- غرامة لا تقل قيمتها عن( 10) آلاف ريال ولا تزيد عن قيمة الضريبة المستحقة وذلك على مخالفة الأحكام الخاصة بضريبة التصرفات العقارية أو القرارات التنفيذية والإدارية اللازمة، التأخير، أو عدم الإفصاح بالوقت الصحيح، أو عدم الإفصاح بشكل دقيق، أو تقديم قيمة غير دقيقة للعقار، وغيرها من المخالفات المذكورة في لائحة ضريبة التصرفات العقارية ٠
- عقوبة التهرب الضريبي تصل إلى غرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثلاثة أمثالها.
- المخالفات تقع على البائع وهو المسؤول عن دفع قيمة الضريبة إلى الهيئة.